下面是小编为大家整理的商业街策划方案（完整文档）,供大家参考。
商业街策划方案-03
三、项目运作策略及构思
（一）、项目运作策略
1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权
在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在 对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握 这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实 施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作 的有效头施。
2、定向招租，龙头店铺带动
在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从 市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的 23%,根 据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经 营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
3、放水养鱼，培育商业氛围
降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆 起来。
4、以点带面，吸引人气
在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫 芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
（二）、项目定位及业态规划
-项目定位
观澜区域首个特色风情商业街
定位诠释：
观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。
首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项 目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰 为一体的特色风情商业街。
特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸 显项目的文化底蕴和气息。
1、一层业态规划
通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结 合项目 皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、 服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外 休闲来点缀。
-酒吧街特点
此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河， 并且此区域处在商业 街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流， 晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、 档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式 文化消费环境，体现了 皇家英里路”这一定位。
-特色餐饮街特点 特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。
把特色餐饮街安排
在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以 很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福 城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。
- 家电体验街特点
近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营 销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消 费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统 的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。
根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解 和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。
-服装服饰、体育用品街特点
商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、 连贯的把项目南北商业连接起来。
2、二层业态规划 二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体
基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，
咖啡茶座有其名牌的号召力。
四、项目执行案
（一）、成立项目运作小组
为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实
施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构， 需要有完善的人才
架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：
（二）、收集资料
建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的 洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。
-与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解 项目购买以及物业管理的具体条款、协议。（执行人：吕国生）
-与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产 权关系。（执行人：吕国生）
-与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、
平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。（执行人：吕国生） 「通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看
法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信
息。（执行人：黎海航、吕国生）
（三）、召开业主恳谈会
除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主 持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户， 使得商业规划无法 实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业 规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过 致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
-根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的 形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。（执行人：黎海航、吕国生） -拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议
题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。（执行人：
项目部）
（四）、代理条件的确定
为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实
处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。
-对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项
目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺 租金水平等信息。（执行人：黎海航、吕国生）
采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面 位置，制定租金价格体系。（执行人：项目部）-
-拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5
年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年
80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或 免除相应的租金冲抵。（执行人：项目部）
-签订代理协议，取得统一代理经营权。（执行人：项目部）
步行商业街的临街深度问题研究
步行商业街的设置
步行商业街景观设计探究
城市商业街的发展战略及规划布局构想
城市特色商业街的打造和经营管理研究
国外著名商业街比较与分析
论商业街的核心竞争力
南京东路消费者的回游消费行为研究
商业街的制造与困境
商业街发展趋势与消费者行为分析
商业街建设的误区
商业街模式设计论纲
商业街研究
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